Credit immobilier : bilan mi-2009

Ecrit le 24 Novembre 2009

Baisse des taux du credit immobilier due à la crise économique et financière.

La brutale crise de l’immobilier menace toute la filière du logement depuis 2008. Après leur première baisse depuis trois ans en Décembre 2008, les taux d'interet du credit immobilier n'ont eu de cesse de reculer. Il faut remonter jusqu'en 1964 pour voir une baisse des taux aussi rapide. Certains économistes prévoient aussi une baisse des prix du marché de l’immobilier français jusque 2011… Sur toutes les durées, le taux nominal (hors frais de dossier et assurance) est tombé sous la barre des 5%. Ainsi, pour un credit immobilier sur 15 ans, le taux est de 3,95%. C'est la première fois, depuis novembre 2006 que ce taux d'intérêt passe sous la barre des 4% et ne se situe plus très loin du record de 3,5% atteint en octobre 2005. Pour un credit immobilier sur 20 ans, le taux est de 4,10% ; sur 30 ans, il est de 4,85% et un credit immobilier sur 30 ans affiche un taux de 4,85%.

Selon Monsieur Benoin, Directeur Général de l'Observatoire Credit Logement-CSA, «on ne voit pas de remontée des taux d'interet pour 2010». D’autre part, la durée moyenne du credit a nettement diminué s'établissant au deuxième trimestre 2009 à 212,9 mois contre 216,7 au premier trimestre 2009 et à 224,8 mois au troisième trimestre 2007. Il est donc important de bien choisir le montant et la durée de son credit immobilier. Toutefois, l'indicateur de solvabilité atteint l’un des meilleurs niveaux depuis le début des années 2000 selon Credit Logement.

Renégociation de credit : se poser les bonnes questions

Au sens strict, la renégociation de credit signifie une baisse du montant des mensualités. Celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total du credit. Selon certains courtiers, tout credit immobilier souscrit entre Janvier et Décembre 2008 peut être renégocié à la baisse grâce aux faibles taux actuels. Mais, entre rachat de credits et réaménagement de dettes, quelles différences ?

Renégocier son credit permet de réaliser un gain si le différentiel des taux d'interet est compris entre 0,5 et 1 point. Les frais de garantie pour le nouveau credit représentent entre 1 et 2% du capital. Pour un credit hypothécaire, il faut procéder à une mainlevée dont les frais s'élèvent à 0,7% du credit initial.

C’est pourquoi, certaines publicités montrent que la renégociation de credit immobilier apporte de gains de 10.000 à 20.000 euros. Ceci est exact d’un point de vue arithmétique mais l’emprunteur doit prendre en considération :
- que l’assurance invalidité et décès liée au nouveau credit ne soit pas plus chère qu’à la conclusion de l’emprunt initial,
- que la couverture contre le chomage soit aussi protectrice qu’auparavant,
- le fait que la pénalité de remboursement anticipé, plafonnée à 3% du capital restant dû, correspond à 6 mois d’interets,
- le coût du transfert de l’hypothèque et les frais de dossier demandés par la nouvelle banque.
- que les premières années d'un credit sont consacrées au paiement des interets puis ensuite au remboursement du capital. Ainsi, plus on avance dans le temps, moins l'opération de renégociation de credit immobilier s'avère rentable.
- que le différentiel de taux soit suffisant pour que l’économie soit substantielle (au minimum, 1% semble indispensable).

Pour aider les particuliers à investir dans l’immobilier écologique, le gouvernement a mis en place un credit à taux zéro disponible pour les projets de logements verts.

Faut-il alors recourir à un organisme de rachat de credit ?

Du fait de son expérience et des avantages qu’il obtient des banques par le volume d’affaires qu’il apporte, un organisme de rachat de credit tel que CrédiGo, certifié ISO 9001, rentabilise souvent son concours. Cet établissement permet un gain de temps et vous offre davantage de chances de réussite. L’exigence étant que votre taux d’endettement ne dépasse pas 30% et que vous n’ayez pas eu d’incident bancaire ces deux dernières années. Ainsi, le rachat de credit par une nouvelle banque permet d’alléger ses mensualités en regroupant tous les credits en un seul.